Con la recente pronuncia n° 26928 di ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell’accesso al regime agevolato previsto dall’art. 7 del D.L. n. 34/2019 (cd. “Decreto Crescita”) per i trasferimenti di interi fabbricati, soffermandosi in particolare sulla nozione di “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” che la norma individua come beneficiaria della misura fiscale di favore.
La vicenda prende le mosse dal diniego dell’amministrazione alla richiesta di rimborso delle imposte proporzionali versate in sede di acquisto di un intero fabbricato da parte di una società di investimento immobiliare (SICAF), che invocava l’applicazione della disciplina agevolativa e dunque l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
La società sosteneva che il beneficio dovesse essere riconosciuto a qualsiasi operatore professionale che effettui interventi di riqualificazione, anche tramite imprese appaltatrici, a prescindere dall’oggetto sociale principale.
La Corte di Cassazione ha invece affermato che la disposizione agevolativa “prevedeva particolari incentivi fiscali in favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti”, chiarendo che la volontà del legislatore era quella di riservare il beneficio esclusivamente alle imprese che abbiano come oggetto caratterizzante l’attività edilizia in senso proprio.
Sul punto, viene valorizzato il dato letterale della norma che fa riferimento ai “trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare… che… provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi… o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti” e si sottolinea come il legislatore abbia inteso circoscrivere la platea dei beneficiari.
La Corte osserva che “risulta così contare non tanto la diretta esecuzione dell’opera quanto la natura, l’oggetto specifico e qualificante dell’attività di impresa e dunque il requisito soggettivo costituito dall’essere il soggetto che invoca il beneficio un’impresa edilizia”. Non è sufficiente, quindi, che la società abbia la possibilità di compiere interventi di ristrutturazione come attività strumentale o secondaria rispetto all’attività principale di investimento, come avviene per le SICAF, il cui oggetto sociale esclusivo è l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta di azioni e strumenti finanziari partecipativi.
Viene richiamato il principio, consolidato in materia tributaria, del divieto di applicazione analogica delle agevolazioni e della necessità di interpretazione restrittiva delle stesse: “le disposizioni sulle agevolazioni sono di stretta interpretazione ed il principio cardine di tale attività è costituito dal dato letterale”.
Di conseguenza, deve essere esclusa l’estensione del beneficio a società che, pur eseguendo interventi di ristrutturazione, non rientrano tra le imprese edilizie.
La Corte sottolinea inoltre che “non può rilevare, ai fini che occupano, l’assimilazione operata dall’amministrazione nei documenti di prassi… ai fini IVA, tra imprese di costruzione e ristrutturazione in senso proprio e quelle che svolgono attività edilizia in via occasionale”, perché la disciplina IVA e quella in tema di imposte ipotecarie e catastali rispondono a logiche e previsioni differenti e nel regime agevolato qui in esame la volontà legislativa è stata quella di selezionare in modo puntuale il soggetto beneficiario.
Ne consegue che il beneficio non si estende a operatori economici la cui attività principale sia l’investimento immobiliare, anche se questi, occasionalmente o strumentalmente, pongano in essere attività di ristrutturazione, che resta accessoria o funzionale all’attività di investimento.
La Corte conclude affermando che “la scelta del legislatore sia stata quella di limitare il beneficio in questione alle imprese edilizie allo scopo di incentivare il relativo comparto, nel segno di una scelta discrezionale che non risulta irragionevole e che non viola il principio di eguaglianza, stante l’ontologica diversità, sul versante della caratterizzazione dell’oggetto sociale tra un’impresa di costruzione ed una Sicaf”.
Questa pronuncia ribadisce dunque che l’accesso al regime agevolato è riservato alle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare in senso stretto, escludendo le società di investimento come le SICAF, la cui attività edilizia è solo strumentale e non caratterizzante l’oggetto sociale. In tema di benefici fiscali, il principio di tassatività e di interpretazione restrittiva conferma la necessità di attenersi rigorosamente al dettato normativo, senza estensioni analogiche a favore di soggetti diversi da quelli espressamente individuati dal legislatore.