Con la sentenza n° 27810 del 18 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha affrontato una questione di particolare rilievo in materia di imposizione immobiliare locale, chiarendo in via definitiva chi sia il soggetto passivo dell’IMU in caso di concessione di beni demaniali utilizzati per la gestione di un porto turistico.

Il caso nasce da un contenzioso tra un Comune e la società concessionaria del Porto Turistico.

L’amministrazione comunale aveva notificato un avviso di accertamento per oltre un milione di euro, relativo all’IMU dovuta per l’anno 2015, ritenendo che la società, quale concessionaria dell’area demaniale, fosse tenuta al pagamento dell’imposta.

La società contestava la legittimità dell’avviso, sostenendo di aver ceduto a terzi, tramite atti pubblici di cessione, la quasi totalità dei posti barca, dei locali e dei box, in diritto di superficie o di utilizzo, e che pertanto l’imposta avrebbe dovuto gravare sui cessionari, titolari effettivi dei diritti di godimento. Dopo un primo giudizio sfavorevole davanti alla Commissione tributaria provinciale e una parziale riforma in appello, la controversia è approdata in Cassazione.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’amministrazione, affermando un principio di diritto destinato ad avere grande impatto pratico: ai fini dell’IMU, il concessionario di immobili demaniali compresi in un porto turistico è l’unico soggetto passivo d’imposta, anche qualora abbia ceduto a terzi l’utilizzo temporaneo dei singoli beni.

La Corte ha chiarito che la concessione amministrativa rappresenta il presupposto stesso dell’imposizione e che la soggettività passiva resta radicata nella qualità di concessionario fino a eventuale revoca o annullamento del titolo concessorio.

Le cessioni a terzi, anche se strutturate come diritti di superficie o contratti di utilizzo, non incidono sul rapporto concessorio né trasferiscono l’obbligo tributario.

Nell’analizzare il contesto normativo, la Cassazione ha richiamato l’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, secondo cui, nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario, principio già applicato per l’ICI e ora esteso in modo espresso all’IMU.

La Corte ha escluso che i terzi cessionari possano essere considerati soggetti passivi, trattandosi di meri utilizzatori derivanti dal rapporto principale di concessione. Ne consegue che, anche nel caso in cui la gestione del porto turistico sia frazionata tra più soggetti, la responsabilità fiscale rimane unitaria in capo al concessionario originario.

Sotto il profilo sistematico, la pronuncia consolida un orientamento coerente con la natura pubblicistica della concessione demaniale.

Il concessionario, infatti, non perde la disponibilità del bene pubblico per il solo fatto di consentirne l’utilizzo a terzi, ma continua a esercitare il controllo e la vigilanza sull’uso, operando come soggetto gestore nell’ambito di un rapporto di diritto pubblico.

La concessione rimane il titolo unico che legittima il godimento e fonda la soggettività passiva ai fini dell’imposta municipale propria.

Dal punto di vista pratico, la decisione ha importanti conseguenze per tutte le società concessionarie di aree demaniali – dai porti turistici agli stabilimenti balneari e alle strutture commerciali su suolo pubblico – che dovranno considerare nel proprio imponibile IMU anche i beni concessi in uso a terzi. Allo stesso modo, fornisce un chiaro riferimento per gli enti locali, i quali potranno fondare gli accertamenti sul principio di unicità del soggetto passivo senza necessità di frammentare la pretesa nei confronti dei singoli utilizzatori.

In conclusione, la Cassazione riafferma che nei rapporti tra diritto pubblico e diritto tributario la concessione amministrativa mantiene la sua centralità come fonte del potere e del dovere impositivo. Anche in presenza di complessi schemi privatistici di godimento, il presupposto d’imposta resta unico, così come unico resta il soggetto obbligato: il concessionario.

La sentenza n° 27810/2025, oltre a risolvere una rilevante controversia in materia di IMU, rafforza il principio di certezza giuridica e fornisce un criterio di equilibrio tra esigenze di finanza pubblica e tutela dei soggetti economici operanti su beni del demanio.