Con l’ordinanza del 5 agosto 2025, n. 22651, la Corte di Cassazione, Sezione II civile, ha ribadito un principio di particolare importanza nel campo delle compravendite immobiliari: il certificato di abitabilità, oggi denominato certificato di agibilità ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia, costituisce un requisito giuridico essenziale dell’immobile destinato ad uso abitativo. Tale documento non rappresenta un mero adempimento formale, ma incide in modo sostanziale sull’idoneità del bene a soddisfare la funzione economico-sociale cui è destinato, garantendo la sua commerciabilità e il legittimo godimento da parte dell’acquirente.
La Cassazione ha richiamato l’articolo 1477, comma 3, del Codice Civile, che obbliga il venditore a consegnare all’acquirente tutti i documenti necessari per il pieno godimento del bene, includendo tra questi anche il certificato di agibilità. La mancanza di tale documento può dunque integrare un inadempimento contrattuale idoneo a legittimare il rifiuto di adempiere da parte dell’acquirente, ai sensi dell’articolo 1460 c.c., o comunque una responsabilità risarcitoria del venditore per la diminuita commerciabilità dell’immobile.
Già con la sentenza n. 34211 del 2022, la Suprema Corte aveva precisato che, nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, la mancanza della licenza di abitabilità può configurare un’ipotesi di vendita “aliud pro alio”, in quanto l’immobile privo del certificato non è idoneo a svolgere la funzione economico-sociale propria del bene abitativo. In tale prospettiva, l’acquirente può eccepire l’inadempimento del venditore o chiedere il risarcimento del danno derivante dalla ridotta commerciabilità del bene, salvo che non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenerla.
L’ordinanza del 5 agosto 2025 si pone dunque in linea con questo orientamento, riaffermando che il giudice, nei casi in cui il certificato non sia stato consegnato, deve valutare se la mancanza integri un inadempimento grave e definitivo — tale da giustificare la risoluzione del contratto per aliud pro alio — oppure un’irregolarità sanabile che comporti soltanto una responsabilità risarcitoria. La Corte sottolinea inoltre che la conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’assenza del certificato al momento della stipula non esclude di per sé l’inadempimento del venditore, a meno che non risulti una chiara rinuncia o un’esplicita assunzione di responsabilità da parte del compratore.
L’importanza della pronuncia risiede nella riaffermazione del principio secondo cui il venditore è tenuto non solo a trasferire la proprietà del bene, ma anche a garantire la sua effettiva idoneità all’uso pattuito, assicurando che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e igienico-sanitarie e corredato di tutti i titoli abilitativi necessari. Il certificato di agibilità, in questa prospettiva, si configura come un elemento imprescindibile del contratto di compravendita, il cui mancato rilascio può compromettere la validità economica dell’accordo e incidere sui diritti dell’acquirente.
In conclusione, l’ordinanza n. 22651/2025, in continuità con la precedente Cass. n. 34211/2022, conferma che la mancanza del certificato di agibilità costituisce una violazione rilevante degli obblighi contrattuali del venditore e può determinare conseguenze significative, sia in termini di risoluzione del contratto sia sotto il profilo risarcitorio. La corretta gestione di questi profili giuridici, specie in fase di stipula o contenzioso, richiede un’attenta verifica documentale e un adeguato supporto legale, al fine di tutelare pienamente le posizioni delle parti e garantire la certezza dei rapporti contrattuali nel mercato immobiliare.