L’ipoteca, disciplinata dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un diritto reale di garanzia su bene altrui, che consente a chi la iscrive, di procedere all’esecuzione forzata, e cioè alla vendita, dell’immobile oggetto d’iscrizione al fine di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate Riscossione, solamente per debiti superiori ai 20.000€, anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere, senza voler, necessariamente procedere alla vendita conseguente, potrà iscrivere la garanzia ipotecaria previa notifica al proprietario dell’immobile di una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca.

E dunque prima della vera e propria iscrizione ipotecaria, essendo l’ipoteca atto destinato ad incidere in modo negativo sui diritti del contribuente, nel rispetto del principio del contraddittorio preventivo endoprocedimentale, l’Ufficio sarà tenuto a notificare al debitore un atto di preavviso d’iscrizione, nel quale saranno esposte le ragioni in fatto e diritto che hanno portato l’Ente Impositore ad avviare la procedura finalizzata all’iscrizione ipotecaria e gli estremi utili ad identificare il bene a cui le quote oggetto di ipoteca si riferiscono.

Si può affermare che l’ipoteca assolve a una duplice funzione: da un lato costituisce il presupposto necessario nell’ipotesi in cui l’Ufficio proceda ad espropriazione immobiliare, dall’altro svolge una finalità meramente conservativa del credito.

L’ipoteca si cancella con il pagamento del debito.

Può però accadere tuttavia che, il valore della quota di proprietà non sia sufficiente a coprire l’importo complessivo del debito vantato dal Fisco, e pertanto, non venendo estinto il debito sembrerebbe impossibile cancellare l’iscrizione ipotecaria, rendendo di fatto il bene incommerciabile, a discapito delle due comproprietarie non debitrici.

L’articolo 52, comma 2 bis del D.P.R. 602/1973 apre uno spiraglio al Contribuente indebitato poiché gli attribuisce la facoltà di poter procedere alla vendita del bene ipotecato, previo consenso dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, la quale interviene nell’atto di cessione e alla quale è interamente versato il corrispettivo della vendita; in caso di eccedenza, chiaramente l’eventuale differenza gli sarà rimborsata dal Fisco nei 10 giorni successivi

Pertanto, anche in presenza di iscrizione ipotecaria in favore di Agenzia delle Entrate Riscossione, con il consenso di quest’ultima, per il debitore sarà possibile vendere il bene in comproprietà le cui quote risultano ipotecate, a condizione che il corrispettivo della vendita venga interamente versato all’Ufficio, con il fine di soddisfare, anche parzialmente, il debito che ha determinato detta iscrizione.